Arantza Gómez
Última actualización: 2026-09-15
Alquilar una vivienda en Pamplona y su comarca requiere conocer las nuevas limitaciones aplicables desde que varios municipios navarros fueron declarados Zona de Mercado Residencial Tensionado. La declaración se publicó en el Boletín Oficial de Navarra el 13 de junio de 2025, pero la limitación de los precios del alquiler comenzó a aplicarse el 30 de julio de 2025, después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Este cambio afecta tanto a quienes ya tienen una vivienda alquilada como a quienes están pensando en ponerla ahora en alquiler..
En los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual situados en una zona tensionada, el propietario no puede fijar el precio basándose únicamente en lo que se está pidiendo por otras viviendas parecidas.
Lo primero que debe comprobar es si la vivienda ha tenido algún contrato de alquiler de vivienda habitual durante los últimos cinco años.
Si estuvo alquilada durante ese periodo, la nueva renta no podrá superar, con carácter general, la última renta del contrato anterior una vez aplicada la actualización que legalmente corresponda. Tampoco podrán añadirse al nuevo inquilino gastos o cuotas que no estuvieran incluidos en el contrato anterior.
Si la vivienda no ha estado alquilada como vivienda habitual durante los últimos cinco años, deberá consultarse el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler. En este caso, la renta inicial no podrá superar el límite máximo indicado por la herramienta oficial.
En determinados supuestos debidamente acreditados, como algunas actuaciones de rehabilitación, mejoras energéticas o de accesibilidad, o la firma de un contrato de diez años o más, la renta anterior podría incrementarse hasta un máximo adicional del 10 %.
Imagina que tienes un apartamento en el barrio de San Juan que estuvo alquilado como vivienda habitual hace dos años por 850 euros mensuales. Para formalizar un nuevo contrato no puedes decidir cobrar 1.000 euros simplemente porque otras viviendas del barrio se anuncien a ese precio. Tendrás que partir de los 850 euros del contrato anterior y calcular qué actualización legal puede aplicarse.
Los contratos firmados antes del 30 de julio de 2025 continúan rigiéndose por sus condiciones mientras permanezcan vigentes. La renta podrá actualizarse cuando corresponda, siempre que el contrato incluya una cláusula de actualización y se respeten los límites legales aplicables. Si posteriormente se firma un nuevo contrato, habrá que calcular la nueva renta conforme a las reglas de las zonas tensionadas.
Si tu contrato actual permite un incremento del 5% anual y termina en diciembre de 2026, podrás aplicar ese aumento este año. Sin embargo, si decides renovar el contrato después de esa fecha, deberás ajustarte a las nuevas reglas.
No todos los propietarios están sometidos exactamente a las mismas reglas. En Navarra se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² destinada a uso residencial, sin contar garajes ni trasteros.
Además, dentro de las zonas tensionadas de Navarra también se considera gran tenedor a quien posea cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en dichas zonas. Por tanto, una persona particular con cinco viviendas en municipios tensionados puede tener la consideración de gran tenedora, aunque no sea una empresa.
Esta diferencia es importante porque, cuando el arrendador es gran tenedor, debe comparar la renta anterior actualizada con el límite marcado por el índice estatal y aplicar el importe más bajo de los dos.
La declaración de una zona tensionada afecta directamente al precio que puede establecerse en un nuevo contrato de alquiler. Para calcularlo correctamente no basta con consultar anuncios de viviendas similares ni con conocer el precio medio del barrio. Es necesario revisar el historial de alquiler de la vivienda, comprobar si ha existido un contrato de vivienda habitual durante los últimos cinco años y, cuando corresponda, consultar el índice estatal.
Supongamos ahora que tienes un piso en Iturrama que no ha estado alquilado como vivienda habitual durante los últimos cinco años. En este caso tendrás que consultar el Sistema Estatal de Referencia introduciendo la dirección o la referencia catastral. El límite superior que indique la herramienta será el precio máximo aplicable al nuevo contrato, salvo que exista alguna circunstancia particular que deba revisarse.
Los propietarios de viviendas situadas en zonas tensionadas de Navarra pueden beneficiarse de determinadas reducciones en el IRPF, pero no dependen simplemente de decidir bajar voluntariamente el alquiler.
Desde el periodo impositivo de 2025, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de una vivienda habitual situada en una zona tensionada puede reducirse un 50 %. Esta reducción no se aplica a los alquileres por habitaciones.
Cuando el alquiler está intermediado a través de NASUVINSA, la reducción puede ser del 70 % y alcanzar el 90 % si, además, la vivienda está situada en una zona tensionada.
Para aplicar estas reducciones es necesario que el contrato esté debidamente inscrito en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra y que los rendimientos hayan sido declarados por el propietario.
Es importante entender que la reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo, es decir, sobre los ingresos del alquiler después de restar los gastos fiscalmente deducibles, y no directamente sobre todo el alquiler cobrado.
Cumplir con la nueva normativa puede parecer abrumador, pero aquí hay algunos consejos prácticos para facilitarte el proceso:
Recuerda que estar bien informado es clave para navegar por estos cambios sin estrés.
Una zona tensionada es un área donde se han establecido límites al aumento del precio del alquiler debido a la alta demanda y escasez de viviendas asequibles.
Los contratos firmados antes del 30 de julio de 2025 continúan vigentes conforme a sus condiciones. No obstante, las actualizaciones de renta deben respetar lo pactado en el contrato y los límites legales aplicables. Cuando se formalice un nuevo contrato, habrá que comprobar qué precio máximo corresponde.
Primero debes comprobar si la vivienda ha estado alquilada como vivienda habitual durante los últimos cinco años. Si es así, habrá que partir de la última renta y aplicar únicamente las actualizaciones legalmente permitidas. Si no ha estado alquilada durante ese periodo, deberás consultar el índice estatal.
Debajo encontrarás un botón azul que dice “Consulta Aquí el precio de tu alquiler”. Púlsalo para acceder a la herramienta oficial e introduce la dirección o la referencia catastral de la vivienda.
El incumplimiento puede resultar en sanciones económicas o legales. Es importante mantenerse informado y ajustar tus prácticas según sea necesario.
Puedes consultar la información actualizada de Hacienda Foral de Navarra o solicitar asesoramiento fiscal para revisar tu situación particular. Las reducciones dependen del tipo de alquiler, de la ubicación de la vivienda, de la intermediación o no de NASUVINSA y del correcto registro del contrato.
Mantenerse informado y buscar ayuda profesional puede ser toda la diferencia en este proceso. Si necesitas asistencia personalizada o deseas revisar tu caso concreto, no dudes en contactar a Arantza Gomez, quien estará encantada de ayudarte a navegar por este nuevo panorama inmobiliario. ¡Tu tranquilidad como propietario es nuestra prioridad!
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“Arantza nos ha guiado y llevado la venta de un garaje —nada sencilla— y lo ha hecho de manera tan buena como profesional.”
“Compramos un terreno en la comarca de Pamplona y fue todo muy fluido. No hubo sorpresas inesperadas.”
“Su disposición para resolver mis dudas y orientarme de forma desinteresada demuestran su amabilidad y compromiso.”
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